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■過去の中長期修繕計画データベースを活用した
概算修繕計画作成システム 2007.03.30
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東急建設株式会社（東京都渋谷区：社長 山田豊彦 以下「当社」）は、これまで当社が作成した中長期修繕計画書をデータベース化し、そのデータを基にして素早く中長期修繕計画書を作成するシステムを構築しました。データベースには、過去に当社が建築した様々な用途・規模の建物約300件の中長期修繕計画が蓄積されており、目的の物件に最も類似したデータを選び、それを基に算出します。事務所ビルや共同住宅だけでなく様々な用途・規模の建物に対応することができ、短期間で概算の中長期修繕計画書を作成します。
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【背景と問題】
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中長期修繕計画とは、今後10～30年程度で発生する建物の修繕工事を予測し、その予想額を積算した計画のことをいいます。従来は建物の維持管理費を積み立てるための根拠として作成されることが一般的でしたが、近年ではそれだけでなく様々な目的で使われるようになってきています。例えば、ランニングコストを低減するために企画設計の段階で中長期修繕計画を作成したり、建物の売却時に資産価値を評価するために作成する場合もあります。これらは目的の違いによって修繕計画の精度が異なります。実際に修繕を行うことを目的にする場合には、詳細な項目で修繕計画を作成する必要がありますが、詳細が定まっていない企画設計段階などでは、大枠を把握するだけの概算で十分な場合もあります。したがって、目的に応じて修繕計画の精度を考え、適切な方法を選ばないと過剰なコストが生じることになります。
中長期修繕計画の作成には、修繕項目ごとに工事費用を積み上げる方法と、単位面積当たりの概算金額を換算して「一式」で求める概算法に大別されます。概算法は、短期間で大枠の修繕計画を算定することができますが、計算根拠となる正確なデータが必要です。このようなデータは公開されているものもありますが、事務所や共同住宅など用途が限定されていることが多く、用途や規模が異なると精度が悪くなるという問題がありました。 |
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【システムの概要】
一方、当社ではこれまで、新築物件に対して修繕項目の費用を積み上げた修繕計画を作成しており、様々な用途・規模の建物の中長期修繕計画を約300件データとして蓄積しています。今回、これらの中長期修繕計画書をデータベース化し、概算法の基データとして活用した概算修繕計画作成システムを開発しました。
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概算修繕計画作成システムは、与条件をもとに中長期修繕計画書のデータベースを参照し、30年間分の修繕計画書を作成します。与条件（用途・規模等）が増えるに従って精度が増し、その物件に最も類似したデータが選び出されます。また、中長期修繕計画書のデータベースは、今後も随時追加更新されることにより、更に充実したデータベースとなります。 |
【まとめ】
本システムは、従来と比較して以下の点を特徴としています。 ① 概算の修繕計画書を短期間で作成できる ② 企画設計段階であったり、図面が現存しないなど、少ない与条件のもとでも算定が可能 ③ 事務所ビルや共同住宅だけでなく、様々な用途・規模の建物に対応できる ④ 当社に蓄積された独自の修繕計画書データベースを利用している ⑤ データベースは、今後もデータを順次蓄積・追加することで充実していく 今後は、概算修繕計画を付加した案を提示することで、新規顧客の獲得や従来からのロイヤルカスタマーの顧客満足度の向上を図りたいと考えています。 |
【本件に関する問い合わせ先】
東急建設株式会社 |
